Das Ergebnis

Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Die Mieterinteressengemeinschaft Annington Wilhelmshaven (IG) sieht nach zielorientiertem Handeln unter den gegenwärtigen Umständen ihre Aufgabe als erfüllt an. Die Durchsetzung von Partikularinteressen, eine Plattform für die Profillierung Einzelner, juristische Spiegelfechtereien oder ein Tribunal sollen und können keine Ziele einer Interessengemeinschaft sein. Mit einer 80-%-Mehrheit empfiehlt deshalb die IG die Annahme einer Art „Vergleichsvorschlag“ der Deutsche Annington Nord. Das geschieht nicht aus opportunistischen, sondern aus rein pragmatischen Gründen. Niemand wird in seinen (Klage-)Rechten beeinträchtigt. Aber gerade die älteren Mieter/Mieterinnen in den 1.150 Annington-Wohnungen in Wilhelmshaven erhalten ohne bürokratischen Aufwand in einem Volumen von rd. 50.000 Euro für das Kalenderjahr 2007 eine nicht unbedeutende finanzielle Entlastung von Betriebskostenumlagen, die er/sie als Einzelperson wohl kaum hätte erstreiten können. Die IG-Mehrheit sieht sich in ihrer Meinung durch Äußerungen der Rechtsanwältin Christiane Trenkel gestützt. Die will aufgrund der Einsichtnahme in die Belege und nach Abwägung aller Prozessrisiken ihren Mandanten ebenfalls zur Annahme des vorgenannten „Annington-Vorschlags“ raten.

Zur Sache

Zurück zur Sache: Wie im April vereinbart, trafen sich im Altengrodener Annington-Büro zu einer zweiten Besprechung Dieter Brunzlow, Rainer Kierey, Hans Klitzke, Gerd Stasch, Margit Stoermer und Christiane Trenkel von der IG einerseits sowie Matthias Stock, Geschäftsführer Deutsche Annington Nord, seine Mitarbeiter Carsten Schmidt, Leiter Bestandsbewirtschaftung, Sabine Jornitz und Katrin Jochmann, Rechnungswesen, als Vertreter der Deutsche Annington Nord GmbH andererseits. Und ebenso verabredungsgemäß hatte Matthias Stock zuvor die Unterlagen zu den Umlagenabrechnungen für das Kj 2007 in das Büro zur Einsichtnahme schaffen lassen. „In etwa vier bis sechs Wochen erwarte er das Ergebnis der Überprüfung und die Zusammenstellung der einschlägigen Betriebskosten-Unterlagen für das Jahr 2007. Dann werden auch Nachverhandlungen mit Subunternehmern abgeschlossen sein“, so Matthias Stock seinerzeit. „Die neuen Betriebskosten-Unterlagen erhält die IG vorab für ein weiteres Gepräch zur Kenntnis und mit Gelegenheit zur Stellungnahme,“ hatte Carsten Schmidt in der April-Besprechung ergänzt.

Eine teils gar hitzige Debatte

„Alles oder Nichts“, zwischen diesen beiden konträren Positionen entwickelte sich dann eine teils gar hitzige Debatte. „Nichts ist zu zahlen“, lautete eine Eingangsforderung von IG-Mitgliedern. Diesen Anspruch untermauerten zwei IG-Mitglieder mit einer Liste minutiös zusammengetragener, akribisch zusammengestellter einzelner Mängelrügen. Einige Beispiele: Ein Hauswart - dessen Pflichten sind nicht feststellbar – ward´ so gut wie nie gesehen, die Kosten dafür sind viel zu hoch. Hauswart-Endabrechnungen des Subunternehmers waren bei ihrer Belegeinsichtnahme nicht vorhanden. Die Wartung der Heizthermen erfolgte unfachmännisch, die Wartungskosten sind viel zu hoch. Die Kosten für die Reinigung der Dachrinnen sind nicht umlagefähig, es handelt sich um Instandhaltung.

„Alles ist zu zahlen, eigentlich und rein rechtlich gesehen“, entgegnete Matthias Stock. Stundensätze für Wartungskosten dürfen nicht nur örtlich-isoliert betrachtet werden; im regionalen Durchschnitt gesehen sind durchaus wirtschaftlich-sinnvolle Preise vorstellbar, auch wenn diese örtlich überhöht scheinen. Die Hauswartspflichten sind dem Leistungsverzeichnis mit dem Subunternehmer zu entnehmen, man muss nur danach fragen. Wenn man den Hauswart nicht sehe, heißt das ja nicht, der ist nicht da - rechtssicher müsse man dessen Nichtdasein schon ganztägig überwachen. Hauswart-Endabrechnungen des Subunternehmers sind selbstverständlich vorhanden, was die Rechtsanwältin Christiane Trenkel bestätigte. Sie hatte parallel zu IG-Mitgliedern im Interesse ihrer Mandanten das Leistungsverzeichnis eingesehen und ihr hatte man auch Hauswart-Endabrechnungen zur Einsichtnahme vorgelegt, als sie im Auftrag ihrer Mandanten danach fragte. Die exorbitant gestiegenen Hauswartkosten bat Carsten Schmidt auch im Lichte von Verschiebungen innerhalb der Gesamtkosten zu sehen. Andere Kostenbereiche sind entsprechend gesunken. Denn bei dem mit der Firma ALBA abgeschlossenen Vertrag handelt es sich um einen Gesamtvertrag, der ein Leistungsbündel beinhaltet - Garten- und Landschaftsbaupflege, Winterdienst und Hausmeisterarbeiten. Diese Neustrukturierung erfolgte aus kaufmännisch-wirtschaftlichen Gründen, um Leistungen klarer definieren und somit auch eine bessere Leistungskontrolle gewährleisten zu können.

Beide, Stock und Schmidt, betonten mit Nachdruck ihr großes Interesse an einer „gütlichen Einigung“. Ohne Kenntnis der Mängel können solche leider auch nicht abgestellt werden. Beide appellierten zu diesem Zweck an die Mithilfe der Mieterinnen und Mieter, resp. der IG-Mitglieder. Vom geballten Zorn der Mieterinnen und Mieter habe man erst durch Presseberichte und die vom SPD Ortsverein Altengroden organisierte Versammlung in der Ruscherei erfahren. Diesen Unmut, so Stock weiter, habe man seitens der Annington zum Anlass genommen, das Rechnungswerk zu überprüfen und durch Nachverhandlungen mit Subunternehmen Preisnachlässe zu erhalten.

Soweit Rechnungsbeträge möglicherweise nicht umlagefähig seien, habe man diese ausgesondert. Dennoch verbleiben Rechnungen, über die man streiten könne, aber nicht streiten müsse – sich also „vergleichen“ könne. Auch aus diesem Gesichtspunkt möchte er seinen Vorschlag als ein praktikables „Vergleichsangebot“ gewürdigt wissen, ein Schuldeingeständnis sei das keinesfalls. Von einer solchen Regelung würden beide Seiten profitieren, Mieter und Vermieter. Alle Komponenten zusammen führen für das Jahr 2007 in Höhe von rd. 50.000 Euro zu einer Minderung der abzurechnenden Betriebskosten; diese Minderung soll den Annington-Mieterinnen und Mietern in Wilhelmshaven quotal und unmittelbar zugutekommen. Auf dieser Basis erhalten alle Wilhelmshavener Annington-Mieter in Laufe der nächsten Woche neue, niedrigere Betriebskostenabrechnungen. Diese werden ergänzt durch ein Anschreiben, in dem die Gründe noch einmal dargelegt sind. Sollten bisher nachgeforderte Beträge schon bezahlt worden sein, werden die natürlich auch entsprechend erstattet.

Nicht nur als Geste des Guten Willens, sondern auch als Selbstverständlichkeit möchte Matthias Stock seinen Vorschlag verstanden wissen. Man möge ihm glauben, für sein Unternehmen sei der Slogan „Deutsche Annington – schön, hier zu wohnen“ keine leere Worthülse. Schon aus rein kaufmännisch-wirtschaftlichen Gründen seien ihm zufriedene Mieter lieber denn unzufriedene, Streit binde auf beiden Seiten nur unnötig Resourcen. Deshalb biete er im Sinne größtmöglicher Transparenz an, die IG auch bei zukünftigen Betriebskostenabrechnung zeitnah einzubinden.

Die Empfehlung der Mieterinteressengemeinschaft

In einer tags darauf anberaumten Sitzung haben sich die IG-Mitglieder intensiv mit dem Annnington-Vorschlag auseinander gesetzt. Mit großer Mehrheit war man sich einig, den Mieterinnen und Mietern die Annahme des Angebotes zu empfehlen. Alle vorgetragenen Mängelrügen sind nicht zeitnah geltend gemacht worden und damit für das Jahr 2007 rechtserheblich nicht mehr zu beweisen. Für die Zukunft mag Anderes gelten, wenn IG-Mitglieder insofern aktiv werden und Mängel thematisieren wollen / können. Zur Frage der Umlagefähigkeit von Kosten gibt es keine einheitliche, geschweige denn eine höchstrichterliche Rechtsprechung. Daraus folgt ein unverhältnismäßig hohes Prozesskostenrisiko. Dies im Hinblick auf die auf den/die einzelne/n Mieter/Mieterin entfallenden Kosten gesehen, lässt eine Klageempfehlung Guten Gewissens nicht zu, lässt das Annington-Angebot als außerordentlich fair erscheinen. Die legitime Absicht der „Annington“, „Geld zu verdienen“, macht sie nicht per se unglaubwürdig und zu einem Gegner.

Mit den geänderten Betriebskostenabrechnungen aus dem „Vergleichsvorschlag“ erhalten gerade die älteren Mieter/Mieterinnen in den 1.150 Annington-Wohnungen in Wilhelmshaven ohne bürokratischen Aufwand aus dem rd. 50.000 Euro-Volumen für das Kalenderjahr 2007 eine nicht unbedeutende finanzielle Entlastung von Betriebskostenumlagen, die er/sie als Einzelperson wohl kaum hätte erzielen können. Zur Frage der Kontrolle vertrauen die IG-Mitglieder mit großer Mehrheit dem Annington-Mangagement. Das gilt sowohl bezüglich der Größenordnung von 50.000 Euro für 2007, dem zahlenmäßigen Umfang der Begünstigten als auch für die Einbindung der IG bei Fragen der Berechtigung künftiger Kostensteigerungen.

Ausblick

Darüber hinaus kann sich eine IG-Mehrheit auch eine vertrauensvolle Zusammarbeit auf anderen Gebieten gut vorstellen. Gemeint sind damit Initiativen, die das Wohnumfeld, die Behaglichkeit in Altengroden verbessern, Sprechzeiten der Stadtverwaltung z. B.. Von anderen können und sollen wiederum beide Seiten profitieren, Mieter und Vermieter. Jürgen Lempfert vom Vorstand der SPD Altengroden hat sich in diesem Sinne Gedanken zu einem Projekt “ganz eigener Art“ gemacht. Und nicht vergessen soll in diesem Zusammenhang das Altengrodener Mieterfest im Herbst sein, zu dem Matthias Stock im April bereits eine finanzielle Unterstützung zugesagt hat. Die IG wird rechtzeitig dazu Ideen abfragen.